1.건물의 상태 확인
부동산 매매 시 가장 중요한 것은 건물의 상태입니다. 공장이나 창고는 오랜 시간동안
사용되어 노후화된 부분이 많을 수 있기 때문에 건물의 시설과 기계류, 노후화 정도,
보수 및 보수비용 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
물론 임대로 사용하신다면 적당한 수준에서 타협할수 있지만 현시설을 매입후세 장기간
사용해야한다면 , 특히나 전에 어떤 업종이 영업을 했는지도 중요합니다. 특히나 가구나
목재 가공업경우는 건물 준공연도가 단시간이라도 건물의 노후화가 빨리 진행되는 점을
고려해야합니다.
현장에 부동산을 임장하시면 철골조 외벽이 샌드위치 판낼 하단이 기초와 틈이 발생됐는지를
확인하면 그 틈이 발생된 크기에 따라 관리상태를 확인할수 있습니다.
2.부동산 가치 평가
매매할 부동산의 가치를 정확히 파악해야 합니다. 부동산 가치를 평가할 때는 부동산의 위치,
건물의 상태, 시설 및 기계 등을 고려해야 하며, 전문가의 평가를 받아야 합니다.
물론 공장 창고를 매매할시에는 전 매도자나 세입자가 시설을 철거하는 경우가 대다수이기에
설비의 가치를 평가한다고 해도 실질적으로 평가하는 항목은 화물엘리베이터 정도입니다.
여기서 말하는 시설을 화물 상하차 도크 시설등도 해당될수 있습니다. 이런부분을 꼼꼼하게
확인하여 평가하여 부동산을 종합평가해야합니다.
3.관련 법령 준수 여부 확인
부동산 매매 시, 관련 법령 준수 여부를 확인해야 합니다. 부동산의 분양, 건축, 시설 등은
관련 법령에 따라 규제되어 있으므로, 거래 전에 법적인 문제가 없는지 반드시 확인해야 합니다.
공장과 창고 매매시 이런 부분이 가장 많이 저촉되는 부분은 첫번째로 두개의 공장 및 창고를
연결하는 무신고 가설건축물 혹은 공장 창고를 연장하는 무신고가설건축물 입니다.
이런 부분은 저희 같은 공인중개사들이 1차적으로 매도의 말을 믿고 진행하고 임장하여 대략적인
면적을 추론하여 계약을 진행하지만 , 만약 매도인의 의도적이던 의도적이지 않던 그냥 매매를
진행했다가 의도치 않게 불법 시설물 철거명령과 벌금이 나올수있습니다. 이런부분은 특약으로
매매전에 확인된 불법행위에 대해서는 매도자가 책임질수 있게하는 약정을 하는 것이 중요하다고
할수 있습니다.
공무원 / 공인중개사 도 이런 현장 전문가이지만 ,눈에 띄는 불법시설이 아닌이상 ...
실질적으로 현황 측량을 하기 전에는 알수 없는 부분이 많이 있습니다.
4.환경 조사
공장과 창고 부동산은 그 규모와 영향력으로 인해 주변 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
따라서, 부동산 매매 전에 부지의 주변 환경에 대한 조사를 실시하여 부동산이 지역사회에 부적절한
영향을 미치는지 여부를 확인해야 합니다.
제 경험상으로 말씀드리면 공장과 창고 모두 업종마다 주변환경 조건이 모두~ 다릅니다.
일괄적으로 특정 조건이 맞다고 할수 없습니다. 그렇기떄문에 본인이 구하는 공장 및 창고가
어느 시간에 차량이동이 많은가 ? 가공과정에 매연이 나오는가 ? 냄새가 나는가 ? 소음은 ?
여러가지 조건이 모두 걸리는 경우에는 대다수 사장님들은 외곽으로 외곽으로 공장 창고를 찾으시지만
무조건적으로 외각으로 나갈수 없는것은 출퇴근하는 직원들을 생각하지 않을수 없습니다. 이런부분을
생각하지 않고 사업을 했다가는 인력을 구할수 없는 문제가 발생할수 있습니다.
여러조건중에 그 찾은 부동산 매물이 있는 지역에서 허용되는 소음 냄새의 정도가 다를수 있어 , 중개사와
자세하게 조율하여 현장 답사를 하여 확인해야합니다.
5.계약서 작성
부동산 매매 시, 상세한 계약서를 작성하여 거래 조건을 명확히 하여야 합니다.
계약서에는 건물 및 부지의 상태, 가격, 계약기간, 대금의 지불 방법, 보증금 등을 명시해야 하며,
변동 가능성이 있는 조건에 대해 명확하게 언급하여야 합니다.
위와 같은 부분은 공인중개사인 제가 모든 부분을 꼼꼼하게 챙길수 밖에 없는 부분이기는
합니다. 부동산 사고를 예방해서 중개사 본인의 손해를 막기위한 조치이기 때문에
매수자의 이익과 부합하는 부분입니다. 최근의 공인중개사법은 여러분들이 생각하는 것보다
더 꼼꼼하게 부동산 중개인의 책임을 광법위하게 지우고 있습니다.
그렇지만 , 공인중개사도 사람인지라 깜빡할수 있는 부분이 있습니다. 사고가 발생하는 중개사도
처벌받고 손해배생의 책임이 생기겠지만 1차적으로 피해를 보는것은 매수자 본인입니다.
정상적으로 공인중개사 협회 가입 중개 사무실이라면 표준 계약서를 사용하기에 모든 내용이 잘
기입되기때문에 별문제가 없지만 , 현재 세입자가 있는 공장 창고를 매입하고 , 그 세입자가 잔금이후
일정기간 더 사용하고 현 매수자 이전해주는 조건이라면 더욱이 그 전 세입자가 약속을 지키지 않고,
공장 창고를 비워주지 않을때 발생할수 있는 매수자의 피해액에 대해서는 구체적으로 전 매도자와
세입자의 책임 비율 및 비용을 정확하게 기입해야합니다.
6.전문가의 상담
부동산 매매는 매우 중요한 결정입니다. 따라서, 전문적인 지식과 경험이 필요하며,
전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다. 부동산 중개사, 부동산 평가 전문가 등
전문가들의 조언을 받아 결정하면 안전하게 부동산 매매를 진행할 수 있습니다.
물론 부동산의 전문가는 찾으시는 지역의 물건 전문 공인중개사입니다. 하지만 공인중개사는
건축 전문가도 세금 전문가도 아니죠 . 기본적인 지식은 알려드릴수 있으나 , 매매이후 실질적
으로 발생할수 있는 세금 문제나 건축관련 문제는 변수가 많아 보다더 구체적으로 상담이 가능한
전문가가 필요합니다.
저같은 경우에는 토지를 매매할시에는 그 토지를 구입하는 분의 토지 사용목적에 맞게 해당 지자체
관련부서에 문의해서 1차적인 확인을 하고 , 계약 직전에 매수자와 담당공무원의 상담을 추천드립니다.
이는 매매할려는 특정부동산의 특정 목적이 부합하는지 매수자 본인이 확인하여 안심하고 매매할수
있게하는 부분도 있고 , 지자체 마다 조례로 허용하는 건축행위과 면적이 차이날수 있기떄문에 필수적
으로 확인해야하는 부분입니다. 이 건축 조례 또한 시시각각 바뀔수 있어 확인이 필수입니다 .
이도 저도 믿을수 없다 하시면 사전신청 절차에 의해 건축행위 혹은 허가행위 가능여부를 확인할수 있는
절차가 있으니 해당 지자체 민원실에 가셔서 상담후에 신청하셔서 부동산 사고를 예방하도록 합니다
댓글